NPO法人「資産と暮らしの相談センター」の柏原です。
相続の案件で、借地権付アパートの売却相談が増えています。
借地権はご存知ですか？
土地の所有者と土地の賃貸借契約を締結して、土地を借りている状況を言います。土地の所有者から見れば、底地という言い方になります。
路線価図を見ると、借地権割合というものが、記載されています。それの反対が底地権割合です。所有権の権利を100％とすると、土地によって、借地権割合60％であれば、底地権割合が40％、借地権割合が80％であれば、底地権割合が20％ということになります。
この路線価図には、Bと書いてあるので、借地権割合は、80％ということになります。これは弊NPO法人の事務所の場所です。
借地権付建物の土地の評価をするときには、借地権割合を採用して評価することが多いです。
相続財産の中に借地権付建物があった場合には、どうすればいいのか？わからない方は多いと思います。地主さんとは面識もないし、手続きもどうすればいいのかわからない。という方のために、今回は売却を視野に入れている方のために簡単に解説していきたいと思います。
最初に言っておきますが、私は不動産業者に勤めていますので、全てお任せいただければ、下記の内容は全て私が手続きさせていただきますので、お気軽にご依頼ください。かなり楽ですよ。
【相続を受けたらやるべき準備】
①土地の賃貸借契約書を探して内容の確認
古い契約書だと細かい契約内容が書かれていないので、地主さんと内容について協議する必要が出てきます。
②賃借人に相続が発生したと地主さんに伝える
賃借人の地位に相続が発生した場合、たまにそれでも名義変更料が必要だと言う地主さんがいるので、その確認をしてください。99％の地主さんは相続発生に伴う名義変更料は不要です。その際には、地主さんが借地権の購入を検討していただけそうかをそれとなく確認しておくことも効果的です。
③査定をする
借地権付建物の取り扱いに慣れている不動産業者に査定の依頼をします。慣れているかどうかは、表面的には全くわかりませんので、私が紹介させていただくか、私自身が査定もさせていただくことは可能です。
④地主さんに賃貸借契約の内容を確認する
通常、借地権付建物を売買する場合、地主さんから借地権の譲渡承諾をもらう必要があり、そのためには譲渡承諾料を支払う必要があります。だいたいの相場はありますが、地主さんによってまちまちです。さらに建物を建て替える場合には、建替承諾料、譲渡後の賃料設定についてなど、具体的なお金にまつわる話を地主さんにヒアリングや交渉していく必要が出てきます。さらに買主さんが土地に抵当権を設定して問題ないかの確認を行います。場合によっては、土地の測量も必要になるかもしれません。その場合には、地主さんと相談が必要となります。
これらの準備は専門的な知識がかなり必要になりますので、借地権の取り扱いに慣れた不動産業者に依頼するのが、一般的です。
①～④の準備を行った上で、やっと価格を決めて、販売という流れになります。
【おススメの販売方法】
私は入札方式の販売方法をおススメしています。ほとんどの不動産業者は、インターネットのポータルサイトに登録したり、顧客の直接紹介する方法で、販売することになりますが、私は入札方式による販売方法をおススメしています。これも入札の仕切りに慣れた不動産業者に依頼することで、より高値で売却できる可能性が高まります。
私は売却理由が相続で、借地権建物をかなりの件数、お取引させていただいています。中には地主さんのクセが強かったり、高額な承諾料を取ろうとされたり、お優しい方だったり様々な地主さんと交渉させていただきながら、揉まれながらにして、経験を積ませていただいております。
安心してご依頼ください。
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